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VB房地产估价程序

SQL版的, 具体业务 房地产估价设计 估价报告 估价报告查询 估价对象 估价对象查询 估价项目信息 审核管理 收益还原法 委托查询 委托合同管理 委托书管理 基本用户管理

大体 就是业务相关的

首先,什么房地产估价?可以说,房地产估价是一项复杂的经济活动,房地产估价程序可以分为以下几个阶段；估价申请和业务受理、制定估价作业计划、资料的收集与整理、现场查勘、综合分析和估算、撰写估价报告、交付估价报告书及收取信公服务费。
  要想使评估活动高效、准确、公正，必须使活动过程遵循一套严谨、科学的工作程序。这套工作程序是进行房地产估价所必须经过的工作阶段，反映了各阶段之间的内在联系，是人们对估价对象形成立师认识的思维历程，是经过千百万次工作实践总结出来的客观规律。按照房地产估价程序进行评估可以提高效率，减少失误，确保质量。
下面开始具体介绍其操作环节
 操作一、估价申请和业务受理
1.估价申请
　　进行房地产价格评估时，当事人应向有关的专业评估机构提出书面申请，并填写评估委托书。评估申请书或评估委托书应写明的事项包括：
（1）当事人的姓名、住址、职业等（法人或其他组织名称、隶属关系、所在地址、法定代表人姓名、职务等）；
（2）评估标的物的名称、类型、面积、地理位置和环境条件等；
（3）申请评估的原因和用途；
（4）房屋产权人、土地作用人的领勘人；
（5）委托评估的要求。除了评估申请书（委托书）以外，申请人还要向房地产价格评估机构提供各种有关证明资料，如房屋所有权证，土地使用证，买方单独委托评估时房地产权人出具的同意评估的证明，设计和施工图纸，使用期维修、保险及其他费用资料等。
2.业务受理
　　房地产价格评估机构在收到评估委托人的申请书和有关证明及资料后，要在一个有限的时间内（如3天）作出是否受理此项业务的决策并通知申请人。估价者在作出接受委托的决策前要对委托人和评估标的物的基本情况进行初步了解，来界定有关估价的一些重要问题。这些问题主要包括；估价目的、估价对象、估价的作业日期等。
（1）估价目的。房地产价格评估作为房地产业的一项基础工作，可以有多方面的用途，评估委托人也会因为自己不同的需要提出不同的估价目的。房地产估价的目的可以有很多，如：房地产买卖、租赁、抵押、补偿、入股、清产、交换、诉讼、课税、投资决策、统计等。由于估价目的的不同使价格类型也有所不同，如买卖交易价格、抵押价格、租赁价格、典当价格、课税价格、征用价格等。不同的估价目的，对估价的精度要求不同，对市场价格实现的各种条件限定不同，所采用的估价方法也有所区别。因此估伙者对委托人估价目的的明确把握是正确决策和做好估价工作的前提条件。
（2）估价对象。作为具体要评估的房地产到底是土地还是建筑物，或是建筑物与土地合一，或是其中的某一部分，这是受理估价委托时必须明确的基本事项。除I要对估价对象的大类加以明确外，还要对估价对象的一些基本情况进行初步了解。若是土地，是生地〔无开发成本）、新开发地（有开发成本）还是其上附有影响地价的附属建筑物；如果是房地合一的估价对象，其建筑物是依然保存，还是将被拆除；若是单纯的房产估价，则要明确建筑物的含义，如为写字楼是否包括其中配备的设备，如为酒楼是否包括其中的家具等。
（3）估价的作业日期。所谓估价的作业日期，是指从何时开始估价至何时完成估价作业，即进行估价的起止日期。完成估价的日期一般是委托估价者提出的，估价者应尽量满足这一要求。但当估价难度较大而委托人提出的时间太短以致不能保证较公平合理地评估出价格时，估价者应向委托人说明原因，商定一个较合适的时间。确定了完成估价的日期，估价人员必须按期保质地完成估价，以确保自身的信誉。从理论上讲，估价活动是受委托而进行的活动，应严格按照委托人的要求去做。委托人常会出于自身或局部利益的考虑对估价者提出诸多具体要求，估价者在进行估价可行性分析时，一方面要搞清对方的意图，另一方面

1 系统规划
1.1 房地产估价系统的趋势
我国的房地产估价虽然起步晚，但是发展快。90年代中后期，房地产估价市场空前繁荣，表现为市场服务需求、机构数量、从业人员剧增。加入WTO，房地产估价行业将面临新的巨大的考验。在以后的国际大循环中，房地产估价行业在投融资过程中将扮演越来越重要的角色。随着改革的深化，许多工作都需要房地产估价机构的参与。随着我国加入WTO，我国经济贸易和金融也要加入全球化的潮流中去，而房地产估价作为房地产金融的一个重要环节，其责任也是可想而知的。
1.1.1 估价业务国际化
随着我国加入WTO及经济全球化进程的加快，国际投资将增加，以房地产为主要资产的评估、投资、信誉证明等等投资活动日趋活跃，这就需要一批既熟悉我国房地产市场又熟知国际评估规则的房地产估价师，估价业务将日趋国际化。为此，中国房地产估价师学会多次与美国估价师协会、英国皇家测量师协会、香港测量师协会等协商，达到相互交流、共同认可之目的。相信在不久的将来中国房地产估价师签署的估价报告会得到国际各大投资银行、金融机构和投资商的认可，也只有这样，才能满足日益开放的中国对外交流的需要，这也是中国房地产估价师义不容辞的责任。与此同时，我国投资商也将纷纷加入国际投资行列，同样需要境外房地产估价实务的经验。
1.1.2 评估过程自动化、网络化
计算机技术特别是网络技术的发展，使得信息(包括图形、图象信息)的取得和传输变得越来越容易，加之各种计算机模型库的建立，使得计算机自动评估成为可能。计算机自动评估的准确与否取决于市场资料的获取，网络技术可以达到对市场数据的收集和归类，使数据库信息动态反映房地产市场状况，由此，在房地产市场日益成熟、规范的前提下，实现自动化估价特别是对税收、基准地价评估或更新等大量估价业务是完全可以达到评估目的要求的。
1.1.3 土地估价和房地产估价师联合
随着政府机构改革的完成以及估价机构脱钩改制的到位，估价将以高效、直接的形式服务房地产市场。目前由两个部门认证的房地产估价师和土地估价师将随着市场的发展而统一。这是建立有效市场的需要，也是房地产市场的要求，更符合国际标准。
1.1.4 估价业务细分化
房地产作为资产，在企业和个人置业中占有越来越重要地位，因此，人们对资产量的界定——房地产估价的要求是很高的，而随着我国投融资体系的健全，房地产估价将日益活跃，这就要求有特别专业的估价师对某一特定标的进行评估，从而出现房地产估价细分化的市场，如商业投资房地产、普通住宅、高级住宅，别墅、写字楼、工业厂房等的评估。市场细分化是市场经济不断发展的必然结果，也是提供高质量服务的前提和保证，国外房地产估价的发展也证明了这一点。
总之，未来房地产估价业运作方式将更少行政色彩，市场化力量将逐渐增强；同时，技术壁垒将逐步提高，现有产业格局面临重新整合的机遇。可以预期的是，在这样的产业结构下，房地产估价业将向一种高技术含量、高附加值的知识密集型的专业服务业方向发展。
1.2 房地产估价的概况及特性分析
1.2.1 房地产估价的科学性
 虽然房地产价格受多种因素影响，构成和变化都比较复杂，难以准确地确定，但通过估价人员的长期理论研究与实践探索，总结出了房地产价格形成与变化的基本规律，这些内容构成了房地产估价的基本理论。房地产估价的基本理论包括地租理论、房地产市场的供求理论、购买者行为理论、效用价值理论、生产费用价值理论、替代原理以及收益递增递减原理、生产要素组合的均衡原理、收益与分配原理和投资理论等。在这些估价理论的基础之上，又形成了一整套系统而严谨的估价方法及评估步骤，使房地产估价有章可循。另外，在房地产估价过程中还广泛地涉及到规划、建筑、结构、低预算、法律，以及宏观经济等有关理论和知识。因此，房地产估价虽然从现象上来看，是估价人员对房地产价格所作出的推测与判断，但究其实质并不是主观臆断，而是把房

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